Beratung in der Corona-Krise

Notariellen Rat und notarielle Vertragsgestaltungen können Sie bei uns auf verschiedenen Gebieten in Anspruch nehmen. Hier stellen wir Ihnen besonders wichtige und typische Bereiche unserer notariellen Amtstätigkeiten vor.

Unternehmen

Immobilien

Vererben

Schenken

Familie

Notfallvorsorge

Schlichtung

Lesen Sie hier mehr zu unseren Notarkosten.

Herr Dr. Buschkühle ist seit Jahren als Rechtsanwalt und Steuerberater vertragsgestaltend tätig. Nach erfolgreichem Abschluss der notariellen Fachprüfung im Jahr 2014, erfolgte 2015 auch die Bestellung zum Notar. Die umfassende rechtliche und steuerrechtliche Expertise der PKF WMS, auch in komplexen Zusammenhängen, und die Erfahrungen aus der langjährigen Beratung von Unternehmen und Unternehmern, bilden die erprobte Grundlage aller notariellen Gestaltungen und komplexen Beurkundungsvorgänge. Ein hoch qualifiziertes Mitarbeiterteam gewährleistet bundesweit die notwendige Umsetzung bei Gerichten und Ämtern.

UNPARTEIISCH
Ihnen und Ihren Vertragspartnern steht der Notar als unparteiischer Berater in komplizierten und folgenreichen Rechtsangelegenheiten zur Verfügung. Notarinnen und Notare verbinden höchste juristische Ansprüche mit einem Berufsethos, der von Neutralität und der Würde eines öffentlichen Amtes geprägt ist.

VERSCHWIEGEN
Über alle Angelegenheiten, die dem Notar im Rahmen seiner Berufsausübung bekannt werden, hat er Verschwiegenheit gegen jedermann zu bewahren und diese Verschwiegenheit auch den bei ihm beschäftigten Personen zur Pflicht zu machen.

MODERN 
Notare nehmen eine Vorreiterrolle im elektronischen Rechtsverkehr ein. Qualifizierte elektronische Signaturen mit Notarattribut, genießen inzwischen das gleiche Vertrauen wie Notarsiegel mit der eigenhändigen Unterschrift der Amtsperson.

SICHER
Die notarielle Urkunde - mit Brief und Siegel - ist der Inbegriff für Rechtssicherheit. Das Vertrauen, das ihr im Rechtsverkehr entgegengebracht wird, hat einen Ursprung: die Sorgfalt der Notarinnen und Notare. Zum Notar werden nur besonders qualifizierte und erfahrene Volljuristen bestellt, deren Urkunden für Rechtssicherheit, Rechtsfrieden und Schutz des Unerfahrenen sorgen.

Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien

Ehrlich währt am längsten – das gilt auch beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem Käufer „auf gut Glück“ wesentliche Mängel verschweigt, geht er das Risiko ein, später auf Schadensersatz zu haften. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf – manche Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten. Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? In der Praxis wird die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche geltend gemacht werden können.

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der Immobilie. Die oftmals anzutreffende Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen konnte, ist unzutreffend. Auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen zu schützen: Kennt der Verkäufer einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat auch Grenzen. Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der Käufer ohnehin schon kennt.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen, dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt, gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder wesentliche Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern durchgeführt wurden. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß beantworten, und darf – wenn ihm selbst die nötigen Informationen fehlen – nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit machen. Bevor der Verkäufer also Angaben ins Blaue hinein macht, sollte er lieber offen eingestehen, dass er sich nicht sicher ist.

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar, dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst werden.

Immobilienerwerb durch mehrere Personen

Immobilien werden häufig von mehreren Personen gemeinsam erworben, sei es von verheirateten oder unverheirateten Paaren oder von anderen Personengruppen. Den Immobilienkäufern stehen dabei verschiedene Erwerbsvarianten zur Verfügung:

1. Gängiges Modell ist der Erwerb einer Immobilie durch mehrere Beteiligte als Miteigentümer (sog. Bruchteilseigentum). Im Grundbuch wird dabei vermerkt, welche Quote an der Immobilie jeweils den verschiedenen Eigentümern zusteht. Die Miteigentumsquoten kann jeder Miteigentümer separat, d.h. ohne die Beteiligung oder die Zustimmung der übrigen Miteigentümer, veräußern. Ist dies nicht gewünscht, ist es auch möglich, Regelungen zu treffen, die z.B. die nur gemeinschaftliche Verfügung über die Immobilie erlauben. Bei dem Erwerb einer Immobilie als Miteigentümer ist unter dem Gesichtspunkt der Schenkungssteuer Vorsicht geboten: Weichen die Eigentumsquoten von den Finanzierungsbeiträgen ab, liegt in der Mehrfinanzierung eine Schenkung des Mehrfinanzierenden. Eine Schenkung ist sowohl die Finanzierung des Kaufpreises aus Eigenkapital als auch die alleinigen Tilgung eines Kredites, auch dann, wenn dieser von den Beteiligten gemeinsam aufgenommen wurde.
   
   Problematisch sind derartige Zuwendungen insbesondere zwischen nicht verheirateten Immobilienerwerbern. Unter Ehegatten kann das selbst genutzte Eigenheim steuerfrei verschenkt werden; handelt es sich bei der Immobilie nicht um das selbst genutzte Eigenheim, steht Ehegatten immerhin ein Freibetrag von 500 TEUR (bezogen auf die Summe der Schenkungen in zehn Jahren) zur Verfügung. Nichtverheirateten und nicht in gerader Linie verwandten Erwerbern steht hingegen nur ein Freibetrag von 20 TEUR (bezogen auf die Summe der Schenkungen in zehn Jahren) zur Verfügung. Bei unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen sollten die Eigentumsverhältnisse also entsprechend der Finanzierung gewählt werden.
    
2. Neben dem Erwerb als Miteigentümer können Personenmehrheiten Immobilien auch mittels einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben. Die an einer GbR Beteiligten Personen werden zwar ins Grundbuch aufgenommen, nicht jedoch die Quote ihrer jeweiligen Beteiligung. Mittels Gesellschaftsvertrag lässt sich die GbR näher ausgestalten: Es kann z.B. vorgesehen werden, dass die Beteiligung an der Gesellschaft abhängig von den Finanzierungsbeiträgen sein soll (sog. quotenbewegliche GbR). Diese Gestaltung verhindert Schenkungen zwischen den beteiligten Personen. Ein weiterer Vorteil der GbR ist, dass die Übertragung von Anteilen im Gegensatz zur Übertragung von Miteigentumsanteilen keine Grunderwerbsteuer auslöst.

Fazit:

Die GbR kann ein flexibles Vehikel des Eigentumserwerbs für Personenmehrheiten. Der Eigentumserwerb zieht allerdings einen erhöhten Regelungsaufwand nach sich. Bei einfachen Sachverhalten, in denen die Finanzierungsverhältnisse schon im Vorhinein feststehen, genügt der Erwerb als Miteigentümer. In komplexeren Sachverhalten ist der Erwerb mittels GbR allerdings zu erwägen. Prüfen Sie also vor Erwerb von Grundeigentum gemeinsam mit Ihrem rechtlichen Beistand, welche Erwerbsvariante Ihren Bedürfnissen entspricht.