31.08.2023
von RA/StB Sascha Wegener

Bei der Vermietung von Mietwohnungen über Online-Portale besteht das Risiko, dass die tatsächliche Nutzung des Wohnraums von der genehmigten abweicht und eine Zweckentfremdung vorliegt. In einem aktuellen Rechtsfall wurde eingeordnet, ab wann eine kurzfristige Weitervermietung schädlich bzw. noch unschädlich ist.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Unter einer Ferienwohnung versteht man grundsätzlich eine meist möblierte Wohnung, in der Gäste gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum ihren Urlaub verbringen können. In der Regel werden solche Ferienwohnungen in Online-Portalen (wie z.B. traum-ferienwohnungen.de) zur Buchung und Vermietung als Unterkünfte zur Verfügung gestellt.

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn ursprünglich vorgesehener oder genehmigter Wohnraum zu einem anderen Zweck verwendet wird. Ein typisches Beispiel für eine Zweckentfremdung ist deshalb auch die Umwandlung von Eigentums- oder Mietwohnungen in Ferienwohnungen.

In Städten oder Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Umwandlung zu Ferienwohnungen dazu führen, dass weniger Wohnraum für Einheimische zur Verfügung steht, was wiederum die Mieten ansteigen lässt. Außerdem können sich das soziale Gefüge und die Struktur eines Stadtteils verändern, da weniger dauerhafte Bewohner und mehr kurzfristige Besucher anwesend sind.

Deshalb hat der Gesetzgeber vor längerer Zeit bereits reagiert und Verbote bzw. Regelungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum aufgestellt. In der Regel liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn eine Wohnung nur für einen geringen Zeitraum innerhalb eines Jahres als Ferienwohnung genutzt wird. 

Hinweis: Diese Regelungen und Ausnahmen variieren jedoch je nach Bundesland und Kommune, so dass man sich im Vorfeld mit den lokalen Regelungen vertraut machen sollte. 

Aktuelles Urteil zur Anwendung eines Zweckentfremdungsverbotsgesetzes

In einem kürzlich veröffentlichen Verfahren hat das Verwaltungsgericht Freiburg (Beschluss vom 16.6.2023, Az.: 4 K 1365/23) eine wichtige Klarstellung bezüglich des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes vorgenommen. Dieses in Baden-Württemberg geltende Gesetz definiert eine Zweckentfremdung, wenn Wohnraum für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird. Bislang gab es Unsicherheiten darüber, wie diese Grenze interpretiert wird. Fraglich war, ob bereits das Angebot für eine Wohnung als Ferienwohnung zur Vermietung in einem entsprechend spezialisierten Portal für mehr als zehn Wochen als Überschreitung dieser Grenze gilt.

Der konkrete Fall betraf einen Mieter in Baden-Württemberg, der seine Wohnung auf AirBnB zur Vermietung angeboten hatte. Obwohl die Wohnung über einen Zeitraum von mehr als zehn Wochen auf der Plattform verfügbar war, wurde sie in Wirklichkeit für einen deutlich kürzeren Zeitraum von Feriengästen genutzt. Die örtliche Behörde sah darin dennoch einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot, woraufhin der Mieter rechtliche Schritte einleitete.

Das Verwaltungsgericht Freiburg entschied nun zugunsten des Mieters. Das Gericht stellte klar, dass nicht die Dauer des Angebots, sondern die tatsächliche Belegung (Nutzung) durch Feriengäste ausschlaggebend für die Zehn-Wochen-Grenze ist. Das bloße Anbieten einer Wohnung zur Miete bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie nicht auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnung – wie im vorliegenden Fall – nur während vorübergehender Abwesenheiten des Hauptmieters an Gäste vermietet wird.

Empfehlung: Für Wohnungseigentümer und -mieter ist es von zentraler Bedeutung, statt der Dauer des Angebots die tatsächliche Vermietungsdauer im Blick zu behalten, um möglichen Konflikten im Zusammenhang mit einem Zweckentfremdungsverbot vorzubeugen. Dies gilt nicht nur wie im Streitfall entschieden für Baden-Württemberg, da es entsprechende Regelungen auch in den anderen Bundesländern gibt. 

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