12.01.2023

Werden Immobilien des Privatvermögens vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss der realisierte Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden, so dass häufig ein erheblicher Steuerzugriff erfolgt. Mit einer Selbstnutzung der Immobilie kann dem entgegengewirkt werden. Unter welchen Voraussetzungen eine solche Selbstnutzung anerkannt wird, hat der BFH kürzlich erneut entschieden.

Grundsätzlich liegt die Spekulationsfrist für Immobilien ohne Eigennutzung bei zehn Jahren. Das ist der Fall, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet wird. Die Spekulationsfrist für selbst genutzte Immobilien ist deutlich geringer. Um eine Selbstnutzung anzunehmen, nach der keine Besteuerung vorzunehmen ist, muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

Der BFH hat im Beschluss vom 3.8.2022 (Az.: IX B 16/22) die Voraussetzungen einer Selbstnutzung präzisiert. Diese liege „im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren“ bereits dann vor, wenn die Selbstnutzung

  • im Veräußerungsjahr und dem Vorvorjahr zumindest an einem Tag und
  • im Vorjahr vor der Veräußerung durchgehend bestanden hat.

Im zugrundeliegenden Fall hatte allerdings im Jahr der Veräußerung keine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr stattgefunden, so dass sich der klagende Immobilienbesitzer nicht mehr auf die Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung berufen konnte.

Ergebnis: Für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ist demnach zumindest ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen erforderlich, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt und im Veräußerungsjahr endet.

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