28.01.2023

Werden an Mietobjekten innerhalb von drei Jahren nach ihrer Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, besteht das Risiko, dass die Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet werden, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Eine Qualifizierung von Erhaltungsaufwendungen als Herstellungskosten führt dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die reguläre Abschreibung des Gebäudes steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich. Ob die Dreijahresfrist auch durch die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen in Gang gesetzt werden kann, hat der BFH im Urteil vom 3.5.2022 (Az.: IX R 7/21) untersucht. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Kläger eine Wohnung aus seinem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen entnommen und im Anschluss daran grundlegend saniert. Die Kosten hierfür beliefen sich in den ersten drei Jahren nach der Entnahme auf insgesamt rund 83.000 €, die der Kläger als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand bei seinen Vermietungseinkünften geltend machte. 

Das Finanzamt war der Auffassung, dass der Kläger den Aufwand nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Objekts verteilt linear mit 2% pro Jahr abschreiben könne. Der Kläger machte dagegen geltend, dass keine entgeltliche Anschaffung der Wohnung vorgelegen habe und die Dreijahresfrist somit nicht in Gang gesetzt worden sei, innerhalb derer anschaffungsnahe Herstellungskosten anfallen können. Die Entnahme sei seiner Ansicht kein anschaffungsähnlicher Vorgang.

Ergebnis: Der BFH entschied ebenfalls, dass die Entnahme einer Wohnung aus dem Betriebsvermögen keine Anschaffung im Sinne der Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten ist, so dass die Baukosten zu Unrecht als solche eingeordnet worden waren. Für die Annahme einer Anschaffung fehle es sowohl an der notwendigen Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel, sofern das Wirtschaftsgut in das Privatvermögen desselben Steuerzahlers überführt wird. Da noch zu klären war, ob die Baukosten möglicherweise nach den Bewertungsmaßstäben des HGB zu den Herstellungskosten zählen, verwies der BFH die Sache an die Vorinstanz zurück. Sollte dies nicht der Fall sein, könne der Kläger aus Sicht des BFH seine Aufwendungen sofort in den Jahren der Zahlung abziehen. 

zurück