03.04.2024

Kürzlich wurden einige neue Urteile bezüglich privater Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken bekannt. Es wurde innerhalb einer Erbengemeinschaft sowie für den entgeltlichen Verzicht auf ein Nießbrauchrecht und für selbstgenutzte Immobilien entschieden, ob ein steuerpflichtiger Gewinn i.S. des § 23 EStG angenommen werden kann.

Hintergrund

Grundsätzlich unterliegen private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt, der Besteuerung. Ausgenommen sind nur Gebäude, die entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Erbanteilserwerb aus Erbengemeinschaft

Der BFH hat in seiner Entscheidung vom 26.9.2023 (Az.: IX R 13/22) festgelegt, dass ein privates Veräu-ßerungsgeschäft nicht vorliegt, wenn der an einer Erbengemeinschaft Beteiligte einen Erbanteil an der Erbmasse, zu der ein Grundstück gehört, hinzuerwirbt und das Grundstück innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn veräußert. Konkret handelte es sich um eine Erbmasse einer aus A und B bestehenden Erbengemeinschaft, welche aus einem vom Erblasser bis zu seinem Tod selbstgenutzten Grundstück bestand. A erwarb in 2020 den hälftigen Gemeinschaftsanteil von B für 250.000 € und veräußerte das Grundstück in 2023 für 600.000 €. Aus der o.g. Entscheidung des BFH folgt, dass derjenige, der als Beteiligter einer Erbengemeinschaft einen Erbanteil an einer Erbmasse erwirbt, zu der auch ein Grundstück gehört, das er nachfolgend innerhalb von zehn Jahren veräußert, keinen Vorgang nach § 23 EStG auslöst.

Verzicht auf Nießbrauchrecht

Ferner hat das FG Münster mit Urteil vom 12.12.2023 (Az.: 6 K 2489/22 E) entschieden, dass der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht keine Veräußerung i.S. des § 23 EStG darstellt. Im Streitfall wurde der Steuerpflichtigen in 2008 durch ein Vermächtnis ein Nießbrauchrecht an einem Grundstück zugewendet. Im Jahr 2012 überließ sie das Grundstück an eine Kommanditgesellschaft, an der sie als Gesellschafterin beteiligt war. Die Mieteinnahmen stellten Sonderbetriebseinnahmen dar. Nachdem sie 2018 aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden war, überführte sie das Nießbrauchrecht mit dem Wert von 0 € in ihr Privatvermögen und erfasste die Mieteinnahmen fortan als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im November 2019 verzichtete sie gegen eine Entschädigungszahlung auf ihr Nießbrauchrecht.

Ein Nießbrauchrecht ist ein gegenüber dem Eigentum an der belasteten Sache verselbstständigtes, dingliches Nutzungsrecht und damit ein Wirtschaftsgut i. S. des § 23 EStG. Somit hatte die Steuerpflichtige das Nießbrauchrecht in 2018 durch Entnahme in das Privatvermögen übernommen. Allerdings war das Nießbrauchrecht durch den entgeltlichen Verzicht in 2019 nicht veräußert worden. Denn eine Veräußerung setzt nicht nur die Entgeltlichkeit des Übertragungsvorgangs voraus, sondern auch einen Rechtsträgerwechsel an dem veräußerten Wirtschaftsgut. Folglich führt der Verzicht auf ein Nießbrauchrecht nicht dazu, dass dieses Wirtschaftsgut an den Grundstückseigentümer (zurück-)übertragen wird, sondern zu dessen Erlöschen. Insofern handelt es sich um die endgültige Aufgabe eines Vermögenswerts in seiner Substanz und damit um einen veräußerungsähnlichen Vorgang, der von § 23 EStG aber nicht erfasst wird.

Hinweis: Ob der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht ein Veräußerungsvorgang oder lediglich ein veräußerungsähnlicher Vorgang ist, wurde vom BFH im Kontext des § 23 EStG bisher noch nicht entschieden. Daher hat das FG Münster die Revision zugelassen. 

Selbstgenutzte Immobilien 

Zudem wurde kürzlich im Rahmen von selbstgenutzten Immobilien sowohl über die Steuerbefreiung für den Verkauf eines Gartengrundstücks als auch über die von der (Schwieger-)Mutter genutzten Wohnräume entschieden. 

Verkauf eines Gartengrundstücks 

Mit Urteil vom 26.9.2023 (Az.: IX R 14/22) entschied der BFH über ein fast 4.000 qm großes, überwiegend als Garten genutztes Grundstück. Das in zwei Teilflächen geteilte Grundstück wurde zum einen als Wohnhaus verwendet und zum anderen innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist veräußert. Mit seinem neuen Urteil stellte der BFH für die zweite Teilfläche klar, dass eine Ausnahme von der Besteuerung nur dann vorliegt, wenn die Immobilie vom Steuerpflichtigen bewohnt wird. Mangels eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes können unbebaute Grundstücke jedoch nicht bewohnt werden, sodass der Befreiungstatbestand nicht greift. Dies gilt auch, wenn ein vorher als Garten genutzter Grundstücksteil abgetrennt und dann veräußert wird. Mit der Teilung entstanden aus dem bis dahin einheitlichen Wirtschaftsgut Grund und Boden zwei neue Wirtschaftsgüter (Grundstücke), deren Nutzung zu eigenen Wohnzwecken jeweils getrennt zu betrachten ist. 

Wohnungsüberlassung

In seinem Urteil vom 14.11.2023 (Az.: IX R 13/23) hatte der BFH zudem über eine von Ehegatten an deren (Schwieger-)Mutter überlassene Wohnung zu entscheiden. Nach dem Tod der Schwiegermutter verkauften sie die Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist und machten für den Veräußerungsgewinn eine Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung geltend, da ihnen die Nutzung der Wohnung durch die (Schwieger-)Mutter als Eigennutzung zuzurechnen sei. Nach Ansicht des BFH setzt der Ausdruck „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ grundsätzlich voraus, dass die Immobilie vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wird. Der Steuerpflichtige muss das Gebäude zumindest auch selbst nutzen. Unschädlich ist nur, wenn er es gemeinsam mit seinen Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt. Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt u.a. auch dann vor, wenn die Überlassung nicht ausschließlich an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind, sondern zugleich an einen Dritten (z. B. die Kindesmutter) erfolgt.

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