10.02.2024
von WP/StB Daniel Scheffbuch / Luca Gallus

Grundbesitzer hatten bis zum 31.1.2023 eine Grundsteuererklärung auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 abzugeben. Ab dem 1.1.2025 wird die neu ermittelte Grundsteuer zu zahlen sein. Damit die Wertverhältnisse fortlaufend angepasst werden, ist grundsätzlich eine Hauptfeststellung alle sieben Jahre geplant. Im Falle von Änderungen beim Grundbesitz kann jedoch eine Nachfeststellung oder Wertfortschreibung schon früher verpflichtend sein.

Modellvielfalt und Verfassungsmäßigkeit

Seit Bekanntgabe der Grundsteuerreform, die in vielen Bundesländern mit unterschiedlichen Modellen umgesetzt wurde, werden Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Berechnungsmodelle geäußert. Diese Zweifel wurden mittlerweile auch in Klagen vor diversen Finanzgerichten vorgebracht, so z.B. vor dem FG Baden-Württemberg bezüglich des sog. Bodenwertmodells unter den Az.: 8 K 2368/22 und 8 K 2491/22 oder für das Bundesmodell vor dem FG Rheinland-Pfalz unter den Az.: 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23. 

Da zum aktuellen Zeitpunkt noch kein anhängiges Hauptsacheverfahren bei einem obersten Bundesgericht und insbesondere nicht beim BVerfG bekannt ist, muss damit gerechnet werden, dass sich die „neue“ Grundsteuer ab 2025 auf der Basis der abgegebenen Grundsteuererklärungen bemisst. 

Trotz der anhaltenden Unsicherheit bezüglich der Verfassungsmäßigkeit muss unter den nachfolgend in Abschn. „Nachfeststellung“ und „Wertfortschreibung“ genannten Voraussetzungen ohne Aufforderung des Finanzamts für eingetretene Änderungen eine Grundsteuererklärung bis zum 31.1. des Folgejahres abgegeben werden. In Bayern, Hamburg und Niedersachsen ist der 31.3. der maßgebende Stichtag für die Abgabe.

Nachfeststellung

Sofern eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht oder eine bereits bestehende wirtschaftliche Einheit erstmals besteuert wird, muss eine Nachfeststellung eingereicht werden, beispielsweise in folgenden Fällen:

  • Fertigstellung von Bauvorhaben und dadurch Änderung von unbebautem zu bebautem Grundstück,
  • Teilung eines Grundstücks oder Wegfall einer Steuerbefreiung.

Wertfortschreibung

Sollte sich der Wert des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft seit dem letzten Feststellungszeitpunkt um mehr als 15.000 € (Regelung im Bundesmodell und Baden-Württemberg) geändert haben, ist eine wertfortschreibende Grundsteuererklärung abzugeben. Dies kann der Fall sein, wenn

  • die Flurstücksfläche erweitert oder verkleinert wird oder
  • Baumaßnahmen fertiggestellt werden.

Fazit

Ob der Grundsteuerwert im Rahmen einer Nachfeststellung, einer Wertfortschreibung oder einer Kombination aus beidem neu festgesetzt wird, hat für Grundbesitzer letztlich keine Auswirkungen. In allen Fällen gilt aber: Wenn sich zwischen zwei Hauptfeststellungen steuerliche relevante Änderungen ergeben, müssen diese entsprechend angezeigt werden, sofern das Finanzamt nicht bereits Kenntnis davon hat.

Hinweis: Die spezifischen Regelungen können je nach Bundesland bzw. Modell abweichen. So ist beispielsweise in Hessen eine Hauptfeststellung nur alle 14 Jahre angedacht und in Bayern, Hamburg und Niedersachsen ist keine turnusmäßige Hauptfeststellung vorgesehen.

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