Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, ihre Mietobjekte schnellstmöglich abzuschreiben. Das Einkommensteuergesetz sieht bei der linearen Abschreibung aber leider nur moderate Abschreibungssätze vor: Für Wohngebäude im Privatvermögen liegen diese bei 2 % (Fertigstellung vor 2023) bzw. 3 % (Fertigstellung ab 2023) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr. Somit unterstellt das Gesetz eine gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 bzw. 33,3 Jahren.
Im Jahr 2021 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Vermieter ihre Abschreibung beschleunigen können, indem sie dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachweisen. Die Hürden für den Nachweis setzte der BFH sehr niedrig, so dass schon einfache Gutachten den „AfA-Turbo“ zünden konnten. Dem BFH genügten sämtliche Gutachtenformen, die den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß eines Gebäudes plausibel darstellen konnten.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hatte die Anwendung dieser Rechtsprechung im Jahr 2023 im Rahmen einer Verwaltungsanweisung eingeschränkt. Danach durften die Finanzämter zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder besonders akkreditierten Stellen anerkennen. Auch die inhaltlichen Anforderungen an die Gutachten schraubte das BMF damals hoch. Im Dezember 2025 hat das BMF seinen Kurs korrigiert und die strengen Nachweisregelungen wieder aufgehoben, so dass verkürzte Gebäudenutzungsdauern nun wieder einfacher nachgewiesen werden können.
| Hinweis: Jetzt gibt es also keine bindenden methodischen Vorgaben für Gutachten und keine Beschränkungen auf bestimmte Gutachter seitens der Finanzverwaltung mehr. Vermieter sind in der Nachweisführung frei. Allein maßgeblich ist, dass der Nachweis nachvollziehbar und sachlich geeignet ist. |
