Eine selbstgenutzte Immobilie lässt sich innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei veräußern, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Anders ist das bei einer vermieteten Immobilie: Wird sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, ist der erzielte Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Das Finanzgericht München (FG) hat kürzlich die Frage beantwortet, ob die Entnahme eines Arbeitszimmers in einer Eigentumswohnung aus dem Betriebsvermögen eine eigene Zehnjahresfrist auslöst.
Der Kläger hatte im Jahr 2003 eine Eigentumswohnung gekauft. Ein Zimmer nutzte er bis 2006 für seine selbständige Tätigkeit und überführte es dann wertmäßig in sein Privatvermögen. Ab 2011 wurde die Wohnung vermietet und im Jahr 2013 veräußert. Der Kläger erklärte keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Das Finanzamt folgte seiner Steuererklärung zunächst. Bei einer späteren Betriebsprüfung vertrat der Prüfer jedoch die Auffassung, der auf das ehemalige Arbeitszimmer entfallende Teil des Veräußerungsgewinns sei steuerpflichtig. Denn erst mit der Überführung des Arbeitszimmers ins Privatvermögen habe die Haltefrist zu laufen begonnen und sei daher noch nicht abgelaufen. Der Kläger war hingegen der Ansicht, das Arbeitszimmer könne steuerlich nicht getrennt von der übrigen Wohnung betrachtet werden.
Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die berufliche Nutzung des Arbeitszimmers führt nicht zu einer Teilung des Wirtschaftsguts „Eigentumswohnung“. Ein einzelner Raum einer Wohnung ist nicht verkehrsfähig und auch nicht einzeln veräußerbar. Eine Wohnung ist nur als Ganzes veräußerbar. Somit kann es auch keine unterschiedlichen Haltefristen des Arbeitszimmers und des Rests der Wohnung geben. Die Haltedauer der gesamten Wohnung betrug mehr als zehn Jahre, so dass kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorlag.
